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孙骁骥:一线城市长期看涨 房价下跌该适时止损
发布日期:2021-06-28 14:51   来源:未知   阅读:

  近日,中国社科院发布的《房地产蓝皮书(2016)》指出,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

  与此同时,中国指数研究院5月1日发布的百城价格指数显示,2016年4月,“北上广深”四大一线名。此外,据最新数据统计,2015年房价领涨全国的深圳,已结束18个月连涨,4月一二手房成交量环比均腰斩,一手房成交价格微跌0.2%。

  “错过了上一波涨幅,好不容易攒够首付,楼市风向好像又变了,现在到底应该买还是不买?”不少和小刘一样持币待购的刚需目前不得不观望一阵。

  对此,知名的财经作家孙骁骥作客进门财经新栏目[进门V吧]谈《观史说房:房价若下跌,最惨的是谁?》话题时指出,目前中国一线城市房价可以一刀切,从长远看还是会涨。对于刚需而言,可以根据自己的实际能力择机入市,但不建议动用高杠杆强行入市。

  高杠杆必然带来高风险。他指出,“越是豪宅,买主越是喜欢全款付清,豪宅基本不存在什么“杠杆乘数”。相反,普通老百姓的住房,倒是贷款比例很高。而贷款额度相对于首付的比例越高,购房者对房价就越敏感,这就是高杠杆必然带来的高风险。”

  比如,普通人购买一套价值100万的房子,首付只有20万,剩下80万都是靠贷款。也就是说 ,杠杆乘数是5(本金只占总价的5分之1)。一旦房价突然下跌20%(这已经是很大的降幅了,也可以把它理解为所谓的崩盘),那么该房屋所有者财产下跌了多少呢?答案是绝对不止20%。因为购房者还欠有房屋贷款,还有利息要还,房价下跌20%后,抵押贷款并不会下跌。房屋价值从100万下跌到80万,80万这个数字等同于购房者按揭贷款的金额。也就是说,资债相抵为零。作为所有者持有的资产,这套房子不是下跌了20%,而是100%。因为5倍的房屋按揭杠杆也把风险放大了5倍。

  所以,想象一下房价下跌如果超过20%呢?这时候,购房者手中实际上持有的就变成了一种负资产,因为房屋价值已经低于贷款的余额。在美国,每4套住房抵押贷款中就有一套是资不抵债的。当这种现象大量出现时人们就会断贷,没有人会傻到愿意继续拿自己的钱填坑。而断贷的房屋则会被银行收回,以极低的价格拍卖,这又进一步拉低了市场上总体的房价。

  然而,这一恶性循环并不会发生在富裕人群身上,因为富人并不背负房贷压力,而且还持有超过占总资产一大半的金融产品、债券、股票、基金等。如果房价下跌20%,对他们而言,其不动产的损失就线%,因此房价若下跌,最惨的会是穷人。

  因此,孙骁骥建议,当发现自己资不抵债时,应当学会适时止损,当然如果是买在一线城市,若能死扛,长远看熬过去了还是能涨。本港合现场开奖直播c香港刘伯温论坛